Проектирование гостиниц и отелей
Проектирование гостиницы или отеля в ЕТС - это единое окно от концепции до открытия: ТЭО и расчёт номерного фонда, эскиз, проектная и рабочая документация, затем комплектация и текстиль собственного производства. Проектную документацию выполняют партнёры-проектировщики, члены СРО (требование ст. 48 ГрК РФ), допуски предъявим по запросу. Наш вклад - эксплуатация: бельевые, прачечная, потоки чистого и грязного белья, маршруты горничных продуманы с первого эскиза, а не после сдачи. Отвечаем на заявки в рабочие дни без задержек.
Скажем честно: портфолио «построенных нами отелей» на этой странице нет. Направление партнёрское, архитектурную часть ведут проектные организации. Наша база другая: 670+ B2B-клиентов по текстилю и оснащению, собственное производство и ежедневная работа с номерным фондом действующих объектов. Мы видим, как спроектированные кем-то отели живут годами: где не хватило бельевой, куда не проехала тележка, почему прачечная работает в коридоре. Этот опыт и встраиваем в проект.
Кому подходит
Инвестор с участком. Земля есть, проекта нет. Начинаем с ёмкости: сколько номеров какой категории поместится без ужимания площадей и общественных зон, что каждая конфигурация даст в выручке.
Реконструкция здания или базы отдыха. Частый сценарий на юге: корпуса старой базы отдыха переводятся в отель 3-4 звезды. Обследование конструкций и сетей, перепланировка под номера, санузлы, вентиляция, пожарные разделы. Реконструкция затрагивает несущие конструкции, поэтому здесь без проектировщика из СРО не обойтись даже формально.
Глэмпинг и модульный отель. Посадка модулей на рельеф, инженерные сети, всесезонное утепление и служебный блок: кухня, бельевая, склад.
Действующий отель. Новый корпус, надстройка, реновация фонда с перепланировкой. Этапность работ закладываем в проект так, чтобы объект не останавливал продажи целиком.
Этапы: от ТЭО до рабочей документации и комплектации
Сроки каждой стадии зависят от площади, региона и необходимости экспертизы. График фиксируем после ТЭО, до этого точных дат не обещаем.
- Бриф и ТЭО. Разговор 30-40 минут: участок или здание, регион, целевая категория, рамки бюджета. Предпроектный анализ: ограничения участка, сети, ёмкость номерного фонда, операционная модель.
- Концепция и эскизный проект. Планировки этажей: номера по категориям, общественные зоны, служебные помещения. Закрываем эксплуатационные требования: бельевые, зона приёма грязного белья, маршруты тележек, склад расходников.
- Стадия П: проектная документация. Выполняет партнёр-проектировщик, член СРО: архитектурные, конструктивные, инженерные разделы, пожарная безопасность. Прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство.
- Стадия Р: рабочая документация. Детализация для стройки: узлы, спецификации материалов, разводка сетей. По ней работает подрядчик.
- Спецификация комплектации. Параллельно со стройкой: мебель, оснащение номеров, текстиль по категориям. Постельное и махру считаем с оборотным парком под цикл стирки, а не «по числу кроватей».
- Поставка к открытию. Производство текстиля стартует под график стройки. Комплектация приходит к пуско-наладке, чтобы фотофиксация для реестра классификации шла в полностью готовых номерах.
Что входит
| Этап | Состав работ | Кто ведёт | Результат |
|---|---|---|---|
| ТЭО и концепция | анализ участка, ёмкость фонда, операционная модель | ЕТС + партнёр | альбом концепции, расчёт фонда |
| Эскизный проект | планировки, фасады, служебные потоки | партнёр + требования ЕТС | ЭП для утверждения |
| Стадия П | разделы проектной документации, сопровождение экспертизы | партнёр (член СРО) | ПД, разрешение на строительство |
| Стадия Р | рабочие чертежи и спецификации | партнёр (член СРО) | РД для подрядчика |
| Комплектация | мебель, оснащение, текстиль, оборотный парк белья | ЕТС | спецификация с ценами и сроками |
| Поставка | производство, логистика, разгрузка по этажам | ЕТС | объект укомплектован к открытию |
Стадии заказываются и по отдельности. Чаще всего начинают с ТЭО и концепции: доля этой стадии в бюджете минимальна, а от самых дорогих ошибок она страхует.
Почему поставщик в проекте с первого дня экономит
Проектировщик отвечает за то, чтобы здание стояло и прошло экспертизу. Как объект будет жить дальше, в разделы документации не входит. Четыре ошибки, которые мы регулярно разбираем на действующих объектах клиентов:
1. Бельевая нарисована «как кладовка». Санитарные правила (СП 2.1.3678-20) требуют раздельного хранения чистого и грязного белья, а на объектах от 50 номеров под это закладывают отдельные помещения. Если проект этого не учёл, после отделки отель режет номер или коридор под вторую бельевую.
2. Прачечная без расчёта. Вопрос «своя или аутсорс» решается на ТЭО, не после стройки. Своя прачечная тянет за собой мощность электрики, вентиляцию, влагостойкую отделку и трап в полу. Аутсорс с оборотом белья 2-3 дня означает парк в 5-6 комплектов на кровать, и этому парку нужны площади хранения.
3. Номер короче категории на доли метра. С 1 марта 2026 года гостиница без записи в реестре классификации работать не вправе (consultant.ru). Площадь номера - одно из формальных требований категории.
4. Логистика этажа съедает ФОТ. Навсегда. Маршрут горничной: хозблок, лифт, коридор, номер. Если этажной бельевой нет, каждая смена теряет время на лишние ходки, и штат разрастается. Габариты тележек горничных берём из карточек поставляемых моделей, не по справочнику.
| Вопрос | Проект без оператора эксплуатации | Связка ЕТС + СРО-партнёр |
|---|---|---|
| Бельевые и потоки белья | по остаточному принципу, докраивают после сдачи | раздельное хранение и потоки в планировках с эскиза |
| Прачечная | «решим после открытия» | расчёт своя/аутсорс на ТЭО, мощности в разделах |
| Площади номеров | нормы соблюдены, категория отдельно не проверялась | планировки сверены с требованиями классификации |
| Комплектация | отдельный тендер после стройки | спецификация FF&E и текстиля внутри проекта |
| После сдачи | договор проектировщика закрыт | поставщик остаётся: доукомплектация, оборотный текстиль |
Как устроена услуга. Честно
Проектную документацию зданий по закону готовят только члены саморегулируемой организации проектировщиков (статья 48 Градостроительного кодекса РФ). ЕТС - производитель текстиля и поставщик оснащения, не проектное бюро, и мы не изображаем его. Схема такая:
- архитектура, конструктив, инженерные разделы, экспертиза - партнёры-проектировщики, члены СРО. Допуски и выписки из реестра СРО предъявляем по запросу до подписания договора;
- концепция и ТЭО, операционные требования к планировкам, спецификация комплектации, производство и поставка текстиля и оснащения - зона ЕТС;
- договорная схема фиксируется на старте: договор на проектную документацию заключается с проектной организацией, ответственность за проектные решения несёт она. За комплектацию, сроки производства и качество текстиля отвечаем мы.
Почему нам это выгодно, говорим прямо: мы зарабатываем на комплектации и текстиле, который отель докупает все годы работы. Поэтому нам важно, чтобы объект открылся без переделок и жил без простоев.
Сколько стоит проектирование гостиницы
Стоимость зависит от площади, состава стадий, региона и необходимости экспертизы, поэтому цифру «за квадратный метр» мы на сайт не вешаем. Ориентиры рынка, чтобы планировать бюджет (открытый обзор, не наш прайс): проект мини-отеля на 10-20 номеров стоит 1,7-2,5 млн рублей, объекта на 30-60 номеров - 3-6 млн, от 100 номеров - от 9 млн (rosinvesthotel.ru). Расчёт по вашему объекту подготовим после брифа.
Вопросы и ответы
Нужно ли СРО для проектирования гостиницы?
Да. Для подготовки проектной документации зданий членство в СРО обязательно (ст. 48 ГрК РФ). Поэтому документацию в нашей связке выполняют партнёры, члены СРО, а не «текстильщики, решившие попробовать себя в архитектуре». Допуски предъявим по запросу.
Кто подписывает документацию и несёт ответственность за проект?
Проектная организация, которая её выполняет: она указана в титулах разделов и отвечает за проектные решения по договору и через механизмы СРО. ЕТС отвечает за свою зону: спецификацию, сроки производства и поставку.
Сколько стоит проектирование гостиницы?
По рыночным ориентирам проект мини-отеля на 10-20 номеров стоит 1,7-2,5 млн рублей, на 30-60 номеров - 3-6 млн. Точная стоимость зависит от площади, стадий и экспертизы: считаем после брифа.
Сколько времени занимает проектирование?
Зависит от объёма и экспертизы. ТЭО и концепция - недели, стадии П и Р с экспертизой - месяцы. Точные даты до брифа не обещаем сознательно.
Можно ли превратить базу отдыха в отель?
Да, это один из самых частых запросов. Начинаем с обследования конструкций и сетей, затем перепланировка под номерной фонд. Документацию ведёт партнёр из СРО, эксплуатационную начинку планируем мы.
Нужна ли экспертиза проекта?
Не всегда. Необходимость определяется параметрами здания: этажность, площадь, назначение. Проверяем на ТЭО, чтобы экспертиза не стала сюрпризом посреди стройки.
Учитывает ли проект требования классификации гостиниц?
Да. Площади номеров, состав помещений и оснащение сверяем с требованиями категории ещё на планировках. Требования к текстилю по звёздности разобраны в нашем гиде по стандартам текстиля.
Можно ли заказать только ТЭО или концепцию?
Да, стадии заказываются по отдельности. С ТЭО обычно начинают до покупки участка или здания.
Проектируете ли глэмпинги и модульные отели?
Да. Посадка модулей на рельеф, сети, служебный блок с бельевой, всесезонное утепление. Оснащение и текстиль модулей считаем одной спецификацией и везём одной партией.
Зачем поставщику текстиля участвовать в проектировании?
Отвечаем прямо: мы зарабатываем на комплектации и текстиле, который отель закупает все годы работы. Проектную документацию при этом делает СРО-партнёр, не мы.
Что смотрят вместе с этой услугой
- Дизайн-проект отеля - интерьеры номеров и общественных зон
- Строительство и реконструкция под ключ
- Оснащение номеров - минибары, фены, тележки
- Шторы для гостиниц - блэкаут и портьеры собственного пошива
Обсудить проект
Расскажете про участок или здание, мы скажем, что реально построить и с чего начать.
Запросить КП
Расчёт стоимости
Отвечаем в рабочие дни без задержек. Быстрее - по телефону 8 (800) 775-03-90, в Telegram или MAX.