Строительство отеля под ключ: что заказчик решает до котлована

Инвестор, который строит отель впервые, обычно узнаёт про оснащение в конце - когда стены уже стоят, дата открытия назначена, а спецификация текстиля и мебели существует строкой «прочее». Дальше начинается закупка в спешке: берут то, что есть на складе у поставщика, а не то, что подходит объекту.

Эта страница про то, какие решения по оснащению принимаются на проектировании, за много месяцев до того, как оно понадобится физически.

Наша часть: оснащение, не строительствоПодключаемся: на этапе проектированияМинимальный заказ: от 50 000 ₽, юрлица и ИП

Сразу честно: что делаем мы, а что подрядчик

Мы не генподрядчик. ЕТС не ведёт строительно-монтажные работы, не проектирует здание и не отвечает за конструктив. Если вам нужен подрядчик на стройку, скажите об этом при обращении: у нас есть партнёры, которые этим занимаются, и мы сведём вас напрямую.

Наша часть - оснащение объекта. Текстиль номерного фонда, санузлов, SPA-зоны и ресторана, шторы с замером и монтажом, спецодежда персонала, расходные линии. Мы подключаемся не после сдачи, а на проектировании, потому что именно там задаются размеры, от которых потом ничего не отвяжешь.

Семь этапов и место оснащения в них

По данным открытых источников гостиничного девелопмента, проект нового отеля проходит семь этапов: анализ площадки и подготовка · концепция и экономика · проектирование · согласования · строительно-монтажные работы · оснащение · запуск и выход на операционную деятельность.

Оснащение стоит шестым. А решения, которые его определяют, принимаются третьим.

Что решается на проектировании	Что это жёстко задаёт в оснащении
высота и тип матраса в спецификации номера	размер простыни на резинке, тип наматрасника
планировка санузла, число крючков и полок	форматы и количество полотенец, нужны ли халаты
ширина проёма, тип и глубина карниза	метраж штор, коэффициент сборки, способ монтажа
категорийность номеров: стандарт, люкс	одна линия текстиля или две-три разные
есть ли в проекте SPA и ресторан	отдельные линии спа-текстиля и ресторанного текстиля

Если этот столбец справа заполняется после сдачи СМР, объект оснащается тем, что доступно в момент спешки. Экономия, выигранная на первых этапах, там и остаётся.

Обратный отсчёт от даты открытия

Дату открытия обычно ставят под сезон, и сдвиг на квартал означает потерю сезона целиком. Поэтому оснащение считают не «после стройки», а назад от даты открытия.

За сколько до открытия	Что должно быть сделано
на этапе проектирования	согласованы размеры матрасов, проёмов, планировка санузлов
заранее, до отделки	утверждена спецификация текстиля по зонам и категориям номеров
до финишной отделки	заказаны позиции с индивидуальным пошивом: шторы, покрывала, нестандарт
до приёмки номеров	поставлены расходные линии и комплекты первой заправки
перед открытием	сформирован оборотный запас, а не только то, что лежит на кроватях

Точные сроки поставки по каждой позиции мы называем в расчёте под ваш объект. Ставить здесь общие цифры в неделях было бы нечестно: они зависят от того, серийная это позиция или пошив по вашим размерам, и от объёма партии.

Сколько комплектов нужно на номер и почему не один

Один комплект на кровать - это комплект, который в момент стирки лежит в прачечной. Рабочая схема считается от оборачиваемости прачечной: один комплект в номере, один в обороте, один в резерве. Точное число зависит от того, своя у отеля прачечная или подряд, и с какой периодичностью идёт смена.

Мы считаем этот объём под конкретный номерной фонд и график смены - это часть расчёта, а не отдельная услуга.

Зоны объекта, каждая со своей строкой сметы

Номерной фонд: постельное бельё по категориям номеров, одеяла и подушки, покрывала и пледы, наматрасники, шторы. Санузлы номеров: полотенца в форматах под планировку, коврики, халаты, тапочки, косметические линии и диспенсеры. SPA и бассейн: спа-текстиль, простыни для процедур, большие форматы полотенец, халаты отдельной линии. Ресторан и завтраки: скатерти, напероны и раннеры, тканевые салфетки, униформа зала. Общие зоны: ковровые покрытия с раскроем по плану этажа, тюль и гардины, декоративные подушки лобби. Персонал и служба: спецодежда по подразделениям, тележки хаузкипинга, мешки для белья.

Разделение по зонам нужно не для красоты: у каждой зоны своя частота замены и свой бюджет, и смета, собранная одной строкой «текстиль», всегда оказывается неверной.

Что стоит спросить у любого поставщика оснащения

Кто отвечает за замер, если размеры на объекте разойдутся с проектом.
Что происходит, если дата открытия сдвигается: сроки поставки пересогласуются или нет.
Можно ли дозаказать позицию в тон через год, когда откроется второй корпус.
Даёт ли поставщик спецификацию в виде документа, который можно вложить в проект.
Как считается оборотный запас и входит ли он в первоначальную поставку.

Эти вопросы стоит задать всем, включая нас. Если на них нет внятного ответа, оснащение превратится в череду срочных закупок.

Честно про ограничения

Мы не строим здания, не проектируем и не отвечаем за конструктив и инженерные системы. Собственный портфель построенных объектов - это к подрядчику; наша сторона объекта это оснащение. Сроки, цены и гарантии по строительным работам мы не называем, потому что это не наша зона ответственности, а называть чужие условия от своего имени неправильно.

Минимальный заказ по оснащению - 50 000 ₽, работаем с юридическими лицами и ИП.

Чек-лист готовности к оснащению

Размеры матрасов зафиксированы по факту, а не по спецификации мебельщика: реальный матрас отличается от заявленного на 1-2 см чаще, чем кажется.
Высота матраса измерена отдельно от ширины - от неё зависит подворот простыни.
Оконные проёмы промерены от точки крепления карниза, а не от верха окна.
Категории номеров разведены в спецификации: стандарт и люкс отличаются не только площадью, но и размером кровати.
Оборотный запас посчитан от графика смены, а не как 1 шт комплект на кровать.
Позиции с индивидуальным пошивом выделены в отдельный поток - они идут дольше серийных.
Зоны объекта разделены по строкам сметы: у каждой своя частота замены.
Дата открытия зафиксирована, и от неё построен обратный отсчёт, а не наоборот.

Когда вопрос закрыт

Отель открывается в срок, а не переносит дату из-за того, что шторы шьются ещё 3 недель. Номера укомплектованы по категориям, оборотный запас есть с первого дня, и персонал не докупает полотенца в рознице перед первым заездом. Возврат к теме - при вводе следующего корпуса, а не в неделю открытия.

Как двигаться дальше

1. Скажите, на каком этапе объект: проектирование, стройка или подготовка к открытию.

Получите спецификацию оснащения по зонам с расчётом объёма на ваш фонд - её можно вложить в проект и вернуться к ней, когда дойдёт до закупки.

Пришлите то, что уже есть и получите расчёт от 50 000 ₽8 (800) 775-03-90

Минимальный заказ - от 50 000 ₽, для юридических лиц и ИП. Если нужен подрядчик на строительство или ремонт - скажите, сведём с партнёрами напрямую. Или сотовый: +7 967 341-93-84. Telegram, MAX.

Вопросы, которые задают на этапе стройки

Когда начинать заниматься текстилем, если стройка ещё идёт?▾

На этапе проектирования, а не после отделки. Размеры матрасов, проёмов и планировка санузлов определяют спецификацию; изменить их потом дороже, чем согласовать заранее. Позиции с индивидуальным пошивом заказывают до финишной отделки.

Сколько комплектов белья закладывать на номер?▾

Рабочая схема - 3 шт на спальное место: один в номере, один в обороте, один в резерве. При своей прачечной хватает 3 шт, при подряде закладывают 4 шт: цикл включает дорогу до подрядчика и обратно.

Почему нельзя посчитать текстиль одной строкой сметы?▾

Потому что у зон разная частота замены. Постельное меняется ежедневно, шторы живут 5-7 лет, спецодежда обновляется по износу. Смета одной строкой «текстиль» всегда оказывается неверной по срокам, даже если сумма угадана.

Что заказывать в первую очередь?▾

То, что шьётся под ваши размеры: шторы, покрывала, нестандартные форматы. Серийные позиции можно добрать позже, а пошив упирается в очередь цеха: гостиничная линейка идёт 10-15 рабочих дней с момента замера, и в сезон очередь длиннее.

Чем оснащение отеля отличается от закупки для квартиры?▾

Оборачиваемостью. Домашний текстиль стирают раз в неделю, гостиничный - ежедневно и в промышленном режиме. Поэтому ткань выбирают по ресурсу в стирках, а не по ощущению в магазине, и берут запас на оборот, а не по числу кроватей.

Нужен ли отдельный поставщик на каждую зону?▾

Не обязательно, и чаще невыгодно: разные поставщики дают разный оттенок белого, и на одном этаже из 20 номеров это видно невооружённым глазом. Единая спецификация по объекту решает вопрос оттенка и упрощает дозаказ.

Что делать, если дата открытия сдвинулась?▾

Пересчитать обратный отсчёт, а не сдвигать всё пропорционально. Позиции с пошивом имеют свою очередь; сдвиг на 2-3 месяцев может как освободить время, так и попасть в загруженный сезон цеха.

Как проверить поставщика до крупного заказа?▾

Запросить образцы и прогнать их в своём режиме стирки. Спецификация на бумаге и поведение ткани после 10-20 промышленных стирок - разные вещи, и вторая выясняется только тестом.

Кто отвечает за замеры - мы или поставщик?▾

Замеры лучше делать совместно: поставщик знает, какие поля критичны для его позиций, а вы знаете реальное состояние объекта. По СПб и Ленобласти выезд замерщика бесплатный, в других регионах работает самозамер по присланной схеме. Один промер по чужой спецификации - самый частый источник пересорта на приёмке.

Можно ли начать с одного корпуса, а не со всего объекта?▾

Да, и часто это разумнее: первый корпус показывает, как выбранные позиции ведут себя в вашей эксплуатации. Спецификация фиксируется, и остальные корпуса идут по ней без пересогласований.

Смотрите также: комплексное оснащение гостиницы, оснащение номеров, оснащение общих зон отеля (страница готовится), пошив штор для гостиниц, замер и монтаж штор (страница готовится), контрактное оснащение.